En tant que propriétaire d’un local soumis à un bail professionnel, vous comptez sur les loyers pour rentabiliser votre investissement. C’est pourquoi la plupart des contrats de location intègrent une clause d’indexation aussi appelée clause d’échelle mobile. Ce mécanisme vous autorise à augmenter le loyer chaque année en fonction d’un indice de référence afin qu’il suive l’évolution du coût de la vie ou de la construction. Mais par oubli ou par négligence, il arrive que cette révision annuelle ne soit jamais appliquée. Après plusieurs années, le montant du loyer perçu est alors significativement déconnecté de ce qu’il devrait être. Si vous êtes dans cette situation, il n’est pas trop tard. Voici comment réactiver cette clause et procéder à une augmentation en respectant la loi.
Quel indice utiliser et comment calculer le nouveau loyer ?
Pour réviser légalement un loyer professionnel jamais révisé, la première étape consiste à vérifier la présence de la clause d’indexation dans le bail. Sans elle, aucune révision annuelle n’est possible. Cette clause doit préciser l’indice de référence à utiliser. Pour un bail professionnel (activités non commerciales comme les professions libérales), deux indices sont principalement utilisés :
- l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) : c’est l’indice de référence pour les activités libérales et tertiaires ;
- l’Indice du Coût de la Construction (ICC) : historiquement utilisé, il est de moins en moins courant au profit de l’ILAT.
Une fois l’indice identifié, la formule de calcul du nouveau loyer est la suivante :
Nouveau loyer = (Loyer actuel x Nouvel indice de référence) / Indice de référence du même trimestre de l’année précédente.
Dans cette formule, le nouvel indice de référence est celui du trimestre de référence prévu dans le contrat pour l’année en cours. L’indice de l’année précédente est, quant à lui, celui du même trimestre, un an plus tôt. Ce calcul vous donne le montant du loyer révisé que vous pouvez appliquer pour l’avenir sur ce bien immobilier.
Comment notifier le locataire et quelles sont les limites à la récupération ?
Une fois le montant du nouveau loyer calculé, vous devez informer votre locataire de votre intention d’appliquer la révision. Cette demande doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans celle-ci, il faut préciser le calcul détaillé en mentionnant les indices utilisés et le nouveau montant du loyer qui sera applicable à partir de la prochaine échéance.
Cependant, il faut souligner que l’action en révision de loyer se prescrit par an. Autrement dit, si vous demandez une révision aujourd’hui, vous ne pouvez réclamer l’arriéré de l’augmentation que sur les 12 derniers mois précédant votre demande. Toutes les hausses de loyer que vous auriez pu percevoir les années précédentes sont définitivement perdues. Votre oubli est considéré comme une renonciation tacite à ces montants passés.
Révision annuelle et renouvellement du bail : deux mécanismes à ne pas confondre
Il est important de bien distinguer la révision annuelle du loyer de la réévaluation du loyer au moment du renouvellement du bail. Si vous avez oublié d’indexer le loyer pendant de nombreuses années, le montant est probablement très inférieur aux prix du marché. L’application de la clause d’indexation, comme dit précédemment, ne permet qu’un rattrapage progressif.
Cependant, le renouvellement du bail qui intervient généralement tous les 6 ans pour un bail professionnel vous offre une autre opportunité. À cette occasion en effet, vous pouvez proposer une augmentation plus importante pour réajuster le loyer à la valeur locative du marché. Néanmoins, cette démarche n’est pas automatique et est aussi encadrée.
Vous devrez en l’occurrence notifier votre locataire, par acte d’huissier, de votre proposition de nouveau loyer au moins 6 mois avant l’échéance du contrat. En cas de désaccord, la fixation du nouveau montant pourra être portée devant le juge. Cette réévaluation au renouvellement est donc une solution plus radicale à envisager lorsque l’indexation annuelle ne suffit plus à combler le décalage avec le marché locatif.
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Passionné de rénovation durable et d’écologie, Jules est un expert en énergie verte et en projets résidentiels à faible impact environnemental.
