L’investissement locatif attire de nombreux épargnants qui souhaitent se constituer un patrimoine et générer des revenus complémentaires. Cependant, avant de se lancer dans un projet immobilier, il est essentiel d’en évaluer le potentiel financier. Le calcul de la rentabilité locative est le principal indicateur qui permet de mesurer la performance d’un logement par rapport à son coût total d’acquisition. C’est aussi un outil intéressant pour comparer différents biens et prendre une décision en s’assurant que les futurs loyers couvriront non seulement les mensualités du prêt, mais aussi l’ensemble des frais annexes. Retrouvez dans cet article les différentes formules de calcul de la rentabilité locative.
Calculer le rendement brut pour un premier aperçu rapide
Le rendement locatif brut est le calcul le plus simple et le plus rapide pour savoir ce que votre environnement pourrait vous rapporter. Il offre une première vision globale de la performance d’un bien immobilier et s’avère très pratique pour comparer plusieurs logements entre eux lors de vos recherches. Cet indicateur exprime le ratio entre les revenus générés par les loyers et le prix d’achat total de votre investissement.
Pour l’obtenir, voici la formule :
Rentabilité brute (en %) = (Loyer mensuel hors charges x 12) / Coût total de l’achat x 100
Le coût total de l’achat ne se limite pas au prix du bien. Il doit impérativement prendre en compte :
- le prix d’achat du logement ;
- les frais de notaire (environ 8 % dans l’ancien) ;
- le coût des éventuels travaux de rénovation ;
- les frais de dossier bancaire ou de courtage liés au prêt immobilier.
Par exemple, pour un appartement acheté 200 000 euros (tous frais inclus) et loué 750 euros par mois, le calcul est : (750 x 12) / 200 000 x 100 = 4,5 %. Ce taux de 4,5 % vous donne une première estimation de la performance de votre projet.
Estimer la rentabilité nette pour une vision plus réaliste
Si le rendement brut est utile, il reste incomplet, car il ne tient pas compte des différentes charges que vous devrez assumer en tant que propriétaire. Pour une analyse plus proche de la réalité, il faut calculer la rentabilité nette aussi appelée « nette de charges ». Ce taux intègre l’ensemble des frais de gestion et des dépenses qui viennent diminuer vos revenus locatifs annuels.
Le calcul se précise alors grâce à cette formule :
Rentabilité nette (en %) = [(Loyer annuel hors charges) – (Total des frais et charges)] / Coût total de l’achat x 100
Le total des frais et charges comprend plusieurs éléments comme :
- la taxe foncière ;
- les charges de copropriété non récupérables sur le locataire ;
- les frais de gestion locative si vous déléguez cette tâche ;
- les primes d’assurance (propriétaire non-occupant, loyers impayés…) ;
- les dépenses d’entretien courant.
Pour le même logement de notre précédent exemple, imaginons 2 000 euros de charges annuelles. Le calcul devient : (9 000 – 2 000) / 200 000 x 100 = 3,5 %. Ce taux net reflète beaucoup mieux l’argent que vous conserverez réellement à la fin de l’année.
Aller plus loin avec la rentabilité nette-nette
Pour avoir la vision la plus juste de ce que votre investissement immobilier vous rapportera vraiment, il faut prendre en compte un dernier élément : les impôts. C’est ce qu’on appelle la rentabilité nette-nette ou nette d’impôts. Il s’agit du rendement réel de votre projet locatif. Le calcul de l’impôt sur les revenus locatifs dépend de votre situation personnelle (votre tranche marginale d’imposition) et du régime fiscal choisi (micro-foncier ou régime réel).
Même si son calcul est plus complexe, cet indicateur est le seul qui reflète la véritable performance financière de votre bien. Pour l’estimer, il faut déduire le montant de l’impôt de vos loyers nets de charges avant de diviser par le coût d’achat. Un taux de rentabilité situé entre 2 % et 7 % net d’impôts est généralement considéré comme un bon investissement.
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Passionné de rénovation durable et d’écologie, Jules est un expert en énergie verte et en projets résidentiels à faible impact environnemental.
