Contrairement aux revenus fonciers issus de la location nue, les loyers d’une location meublée non professionnelle sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cette distinction est importante, car elle conditionne vos futures démarches. Une fois votre activité LMNP enregistrée via le guichet de l’INPI avec le formulaire P0i vient le moment de la déclaration annuelle de vos revenus. L’effectuer correctement en ligne est la garantie d’une situation fiscale optimisée. Que vous ayez opté pour le régime micro-BIC ou le régime réel, la procédure sur le site des impôts suit une logique claire qu’il convient de maîtriser pour éviter tout redressement.
Choisir le bon régime fiscal : micro-BIC ou régime réel ?
Avant même de commencer votre déclaration, vous devez avoir déterminé le régime fiscal qui s’applique à votre activité LMNP. Ce choix qui s’effectue lors de la création de votre statut a un impact direct sur le calcul de votre impôt. Les deux régimes disponibles sont :
- le régime micro-BIC : c’est le régime par défaut si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 700 euros. Sa simplicité est son principal atout. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes pour couvrir toutes vos charges. Vous déclarez donc simplement votre chiffre d’affaires brut et l’administration fiscale applique elle-même l’abattement ;
- le régime réel simplifié : ce régime est obligatoire si vos revenus dépassent 77 700 euros, mais vous pouvez aussi le choisir sur option même en dessous de ce seuil. Il est souvent plus avantageux, car il vous permet de déduire l’ensemble de vos charges pour leur montant exact (intérêts d’emprunt, taxes, travaux, frais de gestion…). Surtout, il autorise l’amortissement comptable de l’immobilier et du mobilier, ce qui diminue considérablement votre revenu imposable pendant de nombreuses années.
Les étapes de la déclaration sous le régime micro-BIC
Si vous relevez du régime micro-BIC, la démarche en ligne est très rapide. Lors de votre déclaration de revenus sur votre espace personnel, vous devez utiliser le formulaire 2042 C-PRO. Repérez la section ‘’Professions non salariées’’, puis la rubrique ‘’Revenus des locations meublées non professionnelles’’. Il vous suffit alors d‘indiquer le montant total de vos recettes brutes (loyers, charges comprises) dans les cases 5ND, 5OD ou 5PD selon le déclarant. Vous ne déduisez rien puisque l’abattement de 50 % sera calculé automatiquement par l’administration fiscale.
Les spécificités de la déclaration au régime réel
Pour le régime réel, la déclaration d’une LMNP en ligne se fait en deux temps. Tout d’abord, vous ou votre expert-comptable devez établir une liasse fiscale qui détaille votre comptabilité. Cette liasse est composée du formulaire 2031 qui détermine le résultat fiscal, mais aussi de ses annexes 2033. Elle doit être télétransmise au service des impôts des entreprises (SIE) avant la déclaration de revenus.
Ensuite, lors de votre déclaration de revenus personnelle via le formulaire 2042 C-PRO, vous reporterez le résultat (bénéfice ou déficit) calculé dans cette liasse fiscale :
- si vous avez un bénéfice, vous l’indiquerez dans les cases 5NA, 5OA ou 5PA ;
- si vous constatez un déficit, celui-ci sera reporté dans les cases 5NY, 5OY ou 5PY.
Ce déficit ne peut pas se déduire de votre revenu global, mais il est reportable sur les revenus LMNP des 10 années suivantes. Faire appel à un expert-comptable est souvent une bonne décision sous ce régime, car les frais de comptabilité sont eux-mêmes déductibles et vous assurent une déclaration conforme.
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Passionné de rénovation durable et d’écologie, Jules est un expert en énergie verte et en projets résidentiels à faible impact environnemental.
